En allonge er et tillæg til eller en tilføjelse til en skriftlig aftale. En allonge kan således bruges til at ændrer, udvide eller præcisere en aftales vilkår.

Som boligkøber støder du oftest ind i begrebet allonge i forbindelse med enten en tilstandsrapport eller en købsaftale.

Når den byggesagkyndige har lavet tilstandsrapporten, er den gældende og kan ikke ændres efterfølgende. Hvis sælger, som en del af handlen, udbedrer nogle af skaderne i tilstandsrapporten, bør disse skader fjernes fra tilstandsrapporten, for at ejerskifteforsikringen også dækker disse områder af bygningen. Da man ikke kan rette i tilstandsrapporten, skal ændringerne og forbedringerne tilføjes via en allonge til tilstandsrapporten.

I forbindelse med boligkøb kan man også udarbejde en allonge til købsaftalen, hvis parterne bliver enige om at ændre i købesummen, overtagelsesdagen eller andre særlige aftaler, efter at aftalen er underskrevet. Når parterne har underskrevet allongen til købsaftalen, er aftalen den som samlet set fremgår af de 2 dokumenter.

En andelsbolig minder på mange områder om en ejerlejlighed, men der er nogle grundlæggende forskelle som du bør kende inden et køb.

Andelsboliger adskiller sig fra de andre boligformer vi har i Danmark ved, at det er andelsboligforeningen som ejer ejendommen. Når du køber en andelsbolig, køber du en andel i foreningens værdi med en tilhørende boligret – et andelsbevis.​

Det gør altså, at andelsboliger er en mere kompleks boligform end en ejerlejlighed eller en villa. Du får en bolig, men du får også et økonomisk fællesskab med de andre medlemmer af i andelsboligforeningen.

En andelsboligforening har nogle vedtægter som regulerer reglerne for fællesskabet. Der kan for eksempel være forbud imod at have husdyr, det kan være tilladt at købe andelen som forældrekøb eller andre regler, som du skal have styr på inden du skriver under på købsaftalen.

Andelsboligforeningen har optaget nogle lån, som du hæfter for sammen med de andre andelshavere. Inden du køber en andelsbolig, skal du derfor have forstået vedtægterne og økonomien i andelsboligforeningen.

Det praktiske omkring drift af foreningen og ejendommen kan foreningen stå for selv, men ofte er det en administrator der f.eks. står for papirarbejdet eller sågar vedligeholdelse på vegne af foreningen. hvis der er en administrator tilknyttet vil de typisk opkræve et gebyr ved ejerskifte.

Se mere om andelsbolig

Den anslåede tekniske pris skal vises i salgsopstillingen ved salg af en andelsbolig. Den anslåede tekniske pris er et sammenligningsgrundlag til kontantprisen på en ejerbolig.

Den anslåede tekniske pris beregnes ved at sammenlægge indskuddet med andelens andel af andelsforeningens gæld. På denne måde kan man se andelsboligens samlede pris, når der tages højde for købsprisen og den del af andelsboligens gæld der vedrører den andel man er ved at købe.

Anvendelsesudgifter er de omkostninger, der er forbundet med at bruge en bolig. Anvendelsesudgifterne er for eksempel el, vand, varme og vedligeholdelse.

Anvendelsesudgifter hus er vigtige at kende til, da de har en direkte påvirkning på din økonomi og på dit hus.

Se også vores forklaring af begrebet ejerudgifter længere nede i denne FAQ.

Et bankforbehold indsættes ofte i købsaftalen og det sikrer dig mod at blive bundet af købsaftalen, hvis din bank ikke kan godkende finansieringen af boligen. Du bør du bede sælgers ejendomsmægler om at indsætte et bankforbehold i købsaftalen.

Det er ikke et krav, at der skal indsættes et bankforbehold i købsaftalen – det er kun et godt råd. Hvis du har fået indsat et forbehold for din køberrådgivers godkendelse af handlen, vil denne kontakte din bank for at høre om de vil finansiere købet. Så i dette tilfælde har du ikke brug for et bankforbehold.

Er der indsat et bankforbehold i købsaftalen, så er du først bundet af købsaftalen, når din bankrådgiver siger god for handlen. Hvis din bank vurderer, at købet ikke er økonomisk ansvarligt, og de ikke kan tilbyde dig finansiering, ja så sikrer bankforbeholdet, at du ikke er bundet af aftalen. Og du kan træde ud af handlen uden yderligere omkostninger.

Det kan være en fordel for dig at du kontakter din bank tidligt i boligsøgningen, så du har et overblik over hvad du kan købe bolig for og hvad det koster dig at låne pengene. Du kan med fordel spørge flere banker om lånetilbud, da der er forskel på hvad de koster at låne til et boligkøb.

Når du køber en bolig, skal du overføre en del af købesummen til sælgers ejendomsmægler og stille en bankgaranti ca. 6-8 dage efter at købsaftalen er skrevet under. Din bank hjælper dig med dette.

Når der stilles bankgaranti, garanterer banken for, at køber betaler købesummen på overtagelsesdagen. Købesummen overføres til en spærret konto i sælgers pengeinstitut, og sælger får først beløbet udbetalt, når salget er endeligt, og du som køber har fået skøde på ejendommen.

Et huskøb finansieres som oftest med en kombination af et realkreditlån og et banklån. Reglerne for finansiering af boliger i Danmark er at man oftest kan låne op til 80 % af købesummen i en kreditforening som et realkreditlån.

Banklånet dækker den del af boligens købspris, som du har behov for at låne udover de 80 %, du kan låne med et realkreditlån. Banklånet er typisk lidt dyrere end realkreditlånet.

Når man optager et banklån, tinglyser banken sikkerhed i den faste ejendom og som låntager forpligter du dig til at tilbagebetale lånet i henhold til de aftalte vilkår.

BBR-ejermeddelelsen er et dokument der viser de oplysninger om ejendommen, der er registreret i Bygnings- og boligregisteret (forkortet som BBR).

​Oplysningerne omfatter ejendommens opførelses år, beliggenhed, størrelse, tekniske forhold (om der er olietank, jordvarme eller andet) mm. Det er ejers ansvar, at oplysningerne er korrekte. Derfor kan der godt være forskel på hvad der fysisk er bygget på ejendommen og hvad kommunen har viden om.

Som køber skal du være særlig opmærksom på, om der er afvigelser imellem hvad der står i BBR og hvad der er bygget på ejendommen. Det ses ofte, at sælger har “glemt” at fortælle kommunen om brændeskuret, drivhuset eller lignende småbygninger. Det er der som sådan ikke noget galt i.

​Ulovlige bygningsindretninger bliver straks mere problematisk hvis det vedrører beboelsen. Det kan have store konsekvenser for dig som køber, hvis det viser sig at udestuen eller annekset ikke er lovligt opført.

Bebyggelsesprocenten er den procentvise andel af grunden, som må bebygges. Bebyggelsesprocenten er typisk på 30 procent i boligområder og 15% i sommerhusområder. Du skal dog være opmærksom på, at bebyggelsesprocenten enten kan være højere eller lavere. Det kan du læse om i lokalplanen for området eller hvis der er tinglyst en servitut herom på ejendommen.

Når bebyggelsesprocenten beregnes, tages der udgangspunkt i grundens samlede areal inkl. eventuelle vejarealer. Når du skal finde ud af hvor meget du har bygget på grunden, skal du finde det samlede areal af beboelsesbygningen. Hertil skal du tillægge den del af de øvrige bygningers areal der overstiger 50m2. 

Det er altid en rigtig god ide at tage kontakt til din kommune, hvis du overvejer at bygge mere eller helt nyt på din ejendom. Kommunen er eksperter på de reglerne og de lokale forhold som kan påvirke dine planer.

Når en ejendomshandel skal berigtiges, skal det sikres at der er handlet i overensstemmelse med de aftalte vilkår. Berigtigelsen dækker over, at sælger har modtaget sine penge, at køber har fået skødet tinglyst og har opnået adkomst (ejendomsret) på ejendommen.

Brug for berigtigelse – klik her

Læs mere om berigtigelse – se her

Udtrykket betinget handel bruges ofte, når en køber og en sælger underskriver en betinget købsaftale.

Betingelsen i den betingede købsaftale er oftest at køber først kan købe ejendommen, når købers egen ejendom er solgt. Hvis køber får solgt sin ejendom inden en fastsat frist frafalder køber sin betingelse og handlen siges at være endelig. Sælger har ret til at fortsætte salgsarbejdet på ejendommen frem til den er solgt.

Hvis du som køber underskriver en betinget købsaftale, er der nogle ting du skal vide:

Du låser dig til den pågældende ejendom, da du skal købe den, hvis du får solgt din egen ejendom. Hvis der kommer et andet spændende hus til salg på markedet, kan du ikke umiddelbart købe dette.

Hvis der kommer en køber 2 til den ejendom du har indgået en betinget købsaftale på, kan du blive tvunget til at skulle betale mere for ejendommen, hvis du vil købe den. Det er fordi sælger kan vælge om du skal købe ejendommen på de oprindeligt aftalte vilkår eller om du skal købe ejendommen på samme vilkår som køber 2 var villig til at købe på.

Hvis huspriserne, fra indgåelse af den betingede købsaftale til nu, er faldet ender du med at betale for meget for ejendommen, da sælger kan fastholde at du skal købe til en pris, som kan være højere end markedsprisen.

Det er kun dig som køber der kan afgøre om det er en god ide at indgå i en betinget købsaftale eller ej. Der er mulighed for at forhandle med sælger om at denne indstiller salgsarbejdet, når I indgår en betinget aftale. Forhør om sælger er villig til dette ved at kontakte sælgers ejendomsmægler.

Betingelsen i en betinget købsaftale kan også være at sælger først vil sælge, hvis vedkommende køber en anden ejendom. Hvis sælger får købt den anden ejendom inden en fastsat frist frafalder sælger sin betingelse og handlen siges at være endelig.

Når du skal købe bolig, er det en god ide at få en snak med din bank om dine muligheder. Banken gennemgår din økonomi og udsteder et boligkøbsbevis, så du kan se hvad du kan købe bolig for.

TIP: Kontakt din bank allerede før du har fundet din drømmebolig, så du ved hvad du kan købe bolig for.

På Boligsiden.dk vises alle boliger, der er til salg hos ejendomsmæglere i Danmark. På siden er der samlet en stor mængde statistik om de udbudte ejendomme og om boligmarkedet generelt.

Boligsiden.dk er et rigtigt godt sted at søge efter bolig. Det er dog ikke altid alle ejendomme der kommer offentligt til salg på Boligsiden.dk.

Det er en rigtig god ide at kontakte de lokale ejendomsmæglere i det område hvor du søger bolig for at komme i deres køberkartotek. Mange ejendomsmæglere har boliger til salg, hvor ejeren ikke ønsker at den bliver annonceret offentligt. Det kaldes ofte salg fra skuffen eller skuffesalg. Hvis ikke du henvender dig personligt til ejendomsmægleren risikerer du at gå glip af drømmeboligen alene fordi du ikke vidste den var til salg.

En byggegrund er en ubebygget grund hvor der kan opføres en ny bolig. For at kunne udstykke nogle nye byggegrunde skal området være byggemodnet, så det er gjort klart til at bygge på.

En byggegrund kan være en del af et større udviklingsområde eller en separat parcel, der er blevet opdelt fra et større stykke jord. Når du køber en byggegrund, skal du være opmærksom på hvad du må bygge på grunden og hvordan det skal se ud. Du kan læse mere om reglerne for lige netop din grund i den gældende lokalplan for området.

Før du køber byggegrunden, er det også en god ide at få klarlagt hvilke opvarmningskilder der er tilgængelige i området og om der er forbud mod visse former for opvarmning. Du skal også være opmærksom på, at der kan være behov for en jordbundsundersøgelse på den del af grunden hvor du vil bygge.

Se mere om køb af byggegrund.

En byggetilladelse er nødvendig, når du vil bygge nyt hus, bygge til et eksisterende hus, inddrage noget nyt til beboelse eller opføre sekundær bebyggelse ud over 50 m2 på din grund. Det kan også være nødvendigt med en byggetilladelse for at lovliggøre noget eksisterende byggeri, som ikke tidligere er godkendt af kommunen.

Byggetilladelsen er afgørende for at sikre, at byggeriet er i overensstemmelse med bygningsreglementet og andre gældende love og regler, herunder sikkerheds- og miljøbestemmelser. Ansøgningen skal indeholde en række oplysninger, herunder detaljerede tegninger og specifikationer af byggeriet, en beskrivelse af byggematerialer, planer for eventuelle forandringer i terræn, og alle andre relevante oplysninger omkring byggeriet. Det er også almindeligt at skulle betale et gebyr for at få udstedt en byggetilladelse.

Det er ofte en god ide at alliere sig med en professionel rådgiver eller at kontakte kommunen for at få hjælp med byggeansøgningen.

Det er en byggeteknisk gennemgang, når den der laver tilstandsrapporten, gennemgår ejendommen. Du kan dog også støde på begrebet i andre sammenhænge.

For at få et fuldt overblik over ejendommens generelle fysiske tilstand, renoveringsmuligheder og kommende vedligeholdelsesudgifter, har du som køber mulighed for at få en byggesagkyndig med ud og foretage en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. Den byggesagkyndige kan hermed forklare dig om tilstandsrapporten er retvisende for ejendommen og ikke mindst hvad indholdet af tilstandsrapporten betyder for dig som køber.

Læs mere om Byggeteknisk gennemgang

Siden 2008 har der været et lovkrav om tegningen af en byggeskadeforsikring, når en professionel entreprenør opfører ny helårsbeboelse, eller væsentligt ombygger eksisterende byggeri til helårsbeboelse.

Byggeskadeforsikringen tegnes til fordel for bygningsejeren og løber i 10 år efter at byggeriet er afleveret til dig som forbruger. Forsikringen indeholder obligatoriske 1 og 5 års eftersyn, hvor ejendommen bliver gennemgået af en byggesagkyndig sammen med ejeren og entreprenøren, som har opført ejendommen.

Forsikringen dækker de alvorlige byggeskader, der opstår på bebyggelsen, og som har betydning for bebyggelsens levetid og funktionalitet. Hvis der er mangler ved dit byggeri, er det vigtigt, at du reklamerer overfor entreprenøren, som har opført byggeriet, med henblik på at få denne til at udbedre manglerne. Entreprenørens ansvar går videre end dækningen på byggeskadeforsikringen, så det er klogt først at sikre sig om entreprenøren vil dække skaden eller ej inden du henvender dig til byggeskadeforsikringen.

En bygning på lejet grund betyder, at bygningen og grunden ejes af forskellige personer. Bygningen betragtes i dette tilfælde som en selvstændig ejendom og grunden som en anden selvstændig fast ejendom.

Til at regulere forholdet imellem grundejer (udlejer) og husejer (lejer) udarbejdes der en lejekontrakt. Lejekontrakten er selvfølgeligt et meget væsentligt dokument, da lejekontrakten regulerer forholdet imellem udlejer og lejer.

Det du skal være opmærksom på som køber af en bygning på lejet grund er:

Hvad skal der betales i grundleje om året?

Hvordan reguleres grundlejen?

Hvor lang er restløbetiden på lejekontrakten? Det har betydning for om du kan opnå realkreditbelåning eller ej. Husk at lånets løbetid skal være 2 år kortere end lejekontraktens længde.

Hvad skal der ske med huset, når lejekontrakten ophører?

Bygning på lejet grund ses ofte i sommerhusområder og på havneområder.

Danmark er inddelt i 3 zoner:

• Byzone
• Sommerhusområder
• Landzone

Hvis du finder en bolig der er beliggende i byzone, vil den være underlagt de samme regler som en stor del af Danmarks andre boliger. I byzone bor vi og der er udlagt områder til offentlige formål, industri osv.

I byzone gælder bygningsreglementet for al ny bebyggelse. Du skal dermed være opmærksom på, at der er krav til bebyggelsens placering på grunden, størrelsen, højden og mange andre ting. Du skal også være opmærksom på at der kan være tinglyst en lokalplan for området eller for ejendommen, som betyder nogle begrænsninger for anvendelsen af ejendommen.

Det er en god ide at forhøre kommunen om anvendelsesmulighederne af grunden, hvis du planlægger at bygge til/om.

Når du har underskrevet en købsaftale om køb af fast ejendom skal sælger have sikkerhed for betaling af købesummen. For at sælger har sikkerhed for at købesummen bliver betalt på overtagelsesdagen skal køber overføre (deponering) en udbetaling og stille en bankgaranti/eller deponering i sælgers pengeinstitut ca. 5-8 dage efter underskrift.

Udbetaling (en del af købesummen) udgør normalt 5-8% af købesummen. Din bank hjælper dig med at overføre den til sælgers ejendomsmægler.

Samtidig med at din bank overfører udbetalingen skal din bank også stille en bankgaranti eller deponering overfor sælger på resten af købesummen.

På overtagelsesdagen overfører købers bank købesummen til en lukket konto i sælgers navn. Det er det vi kalder for deponering af købesummen. Det deponerede beløb udbetales først til sælger, når skødet er endeligt tinglyst og du som køber har fået overdraget ejendommen – både fysisk og juridisk.

I nogle handler kan der være aftalt en dispositionsdag som ligger før overtagelsesdagen. Hvis der er aftalt en dispositionsdag, betyder det at parterne har aftalt at køber kan disponere over ejendommen (få nøglerne og flytte ind) før den juridiske overtagelse finder sted på overtagelsesdagen.

Overtagelsesdagen den dato, hvor ejendommen overdrages til dig som ny ejer. Det vil sige at det er den dato du overtager nøglerne til ejendommen. Samtidig hermed overgår rettigheder og forpligtelser for ejendommen til dig.

Som køber skal du afholde forbrugsudgifterne og betale husforsikring fra dispositionsdagen frem til overtagelsesdagen. Køber skal først deponere købesummen (betale for huset) på overtagelsesdagen. Det vil sige, at du i princippet har “gratis husleje” i huset (eller i hvert fald meget begrænset husleje), hvis du får en dispositionsdag.

Sælger skal betale for ejerudgifterne frem til overtagelsesdagen.

Når du sælger en bolig, som du ikke selv har beboet eller har købt som et forældrekøb, skal du betale skat af fortjenesten. Dette kaldes ejendomsavancebeskatning.

Du skal ejendomsavancebeskattes, medmindre du selv har beboet lejligheden i hele eller dele af ejerperioden. For en opgørelse af hvilket beløb du skal beskattes af, bør du kontakte en revisor som kan lave en beregning ud fra dine økonomiske forhold. Ejendomsavancen beskattes som kapitalindkomst.

En ejendomsdatarapport er en del af dokumenterne der skal foreligge ved en ejendomshandel. Din køberrådgiver gennemgår ejendomsdatarapporten minutiøst og sammenholder indholdet med den øvrige dokumentation på ejendommen.

Ejendomsdatarapporten indeholder en stor mængde oplysninger om ejendommen (ca. 50 punkter). Se eksempler på oplysningerne:

• Er der forurening?
• Er der olietanke på grunden?
• Er ejendommen separatkloakeret?
• Er der restancer på ejendomsskat?
• Er ejendommen er omfattet af en lokalplan?
• Hvilken varmeforsyning er der på ejendommen?
• Hvilken vandforsyning er der på ejendommen?
• Er der igangværende byggesager på ejendommen?
•  

I Danmark betales der 2 former for ejendomsskat for at eje fast ejendom.

• Grundskyld
• Ejendomsværdiskat

Grundskylden betales til kommunen og er beregnes på baggrund af den offentlige grundværdi. Grundskylden opkræves via en ejendomsskattebillet. Ejendomsskattebilletten udsendes af kommunen og indeholder en detaljeret opgørelse over hvad du skal betale og hvornår der skal betales.

Grundskylden betales i 2 rater der dækker perioden hhv. første halvår og andet halvår. Grundskylden skal betales forud i januar og juli måned.

Ejendomsværdiskatten beregnes på grundlag af den offentlige ejendomsværdi for hele ejendommen (som er den offentlig vurdering). Opkrævning af den ejendomsværdiskat du skal betale beregnes automatisk via din selvangivelse. Hvis du køber en ejendom midt på året oplyses SKAT automatisk om det og sikrer at du får betalt den korrekte ejendomsværdiskat.

Som køber kan du finde de beløb der skal betales i grundskyld og ejendomsværdiskat i salgsopstillingens opgørelse af ejerudgifter. Her kan du se hvad der skal betales på årsbasis.

Når du ejer en fast ejendom, som du selv bruger, skal du betale en afgift til staten der beregnes på grundlag af den offentlige ejendomsværdi (som er den offentlig vurdering). Opkrævning af den ejendomsværdiskat du skal betale beregnes automatisk via din selvangivelse.

Det fælles ejerskab ved en ejendom som er opdelt i ejerlejligheder udøves gennem ejerforeningen, som alle ejere skal være medlem af. Ejerforeningen står for ejendommens fælles drift og vedligeholdelse. Som ejer betaler du din andel af drifte igennem det der kaldes fællesudgifterne. Fællesudgifterne i en ejerforening fordeles oftest ud fra fordelingstallet.

Fordelingstallet er fastsat da ejerlejligheden blev oprettet, og udregnes oftest efter ejerlejlighedens eller andelsboligens størrelse. Fordelingstallet fremgår af ejerforeningens vedtægter eller af salgsopstillingen.

En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom, som typisk er en del af en større ejendom, oftest en etageejendom. Hver ejerlejligheds ejer råder over sin egen ejendom. Ejeren af en ejerlejlighed ejer direkte selve lejligheden, mens grund, trapper og øvrige fælles bygningsdele ejes af alle ejerne i fællesskab.

Som medlem af ejerforeningen har du stemmeret på generalforsamlingen, hvor der træffes beslutning om ejendommens drift og administration. Når du indtræder i et økonomisk fællesskab med de andre ejere i ejerforeningen, er det vigtigt at læse om spillereglerne for fællesskabet. Ejerforeningens vedtægter regulerer forholdet imellem ejerne og har f.eks. betydning i relation til mulighederne for udlejning, om du må holde husdyr osv.

Når du køber en ejerlejlighed, skal du normalt stille sikkerhed overfor ejerforeningen for betaling af din andel af fællesudgifterne. Dette sker enten ved, at der er tinglyst et ejerpantebrev i ejerlejligheden på et med sikkerhed til ejerforeningen eller ved at vedtægterne er tinglyst pantstiftende. Hvis sikkerheden er et ejerpantebrev, vil der løbe ekstra omkostninger på i forbindelse med handelen, da der skal foretages et debitorskifte af ejerpantebrevet.

En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom, som typisk er en del af en større ejendom, oftest en etageejendom. Hver ejerlejligheds ejer råder over sin egen ejendom. Ejeren af en ejerlejlighed ejer direkte selve lejligheden, mens grund, trapper og øvrige fælles bygningsdele ejes af alle ejerne i fællesskab.

Det fælles ejerskab udøves gennem ejerforeningen, som alle ejere skal være medlem af. Ejerforeningen står for ejendommens fælles drift og hertil betaler man som ejer sin andel af fællesudgifterne. Fællesudgifterne i en ejerforening fordeles oftest ud fra fordelingstallet. Fordelingstallet er fastsat da ejerlejligheden blev oprettet, og udregnes oftest efter ejerlejlighedens eller andelsboligens størrelse.

I forbindelse med landinspektørens udstykning af ejendommen i ejerlejligheder udformer man et ejerlejlighedskort over hver enkelt lejlighed. Ejerlejlighedskortet er et dokument, der rummer oplysninger om hver lejligheds omrids og areal.

Når du køber en ejerlejlighed, fremlægger ejendomsmægleren ofte et ejerlejlighedsskema, der indeholder relevante oplysninger om ejerlejligheden og ejerforeningen. Ejerlejlighedsskemaet udfyldes af ejendommens administrator i forbindelse med salg af ejerlejligheden.

En ejerforening kan have oprettet en grundfond, som er en opsparing, der er startet op til et specifikt formål (opsparing til større fælles udgifter i foreningen).

Et ejerpantebrev er et pantebrev, som ejeren af en ejerbolig udsteder til sig selv. Ejerpantebreve bliver ofte brugt som sikkerhed for banklån, da det ikke kan benyttes som sikkerhed for realkreditlån.

Tidligere var det billige at overtage sælgers ejerpantebrev da man kunne spare nogle tinglysningsomkostninger. Som reglerne er i dag sparer man alligevel omkostningerne, så grunden til at køber overtager sælgers ejerpantebrev er at det er nemmere end at skulle tinglyse et nyt ejerpantebrev.

Når du køber hus, sommerhus, ejerlejlighed eller nedlagt landejendom under 2 ha har sælger mulighed for at anvende det der i daglig tale kaldes HE ordningen eller huseftersynsordningen. HE ordningen betyder at sælger fraskriver sig ansvaret skjulte fejl og mangler ved bygningen.

Ejerskifteforsikringen er en del af huseftersynsordningen og sikrer dig imod skjulte fejl og mangler ved boligen. Du får udleveret et tilbud på en ejerskifteforsikring som en del af handlens dokumenter. Du behøver ikke tegne den tilbudte forsikring, men du kan selv vælge hvor du gerne vil tegne forsikringen. Uanset hvor du tegner ejerskifteforsikringen betaler sælger ½ af præmien på den tilbudte forsikring.

 Forsikringen dækker eventuelle skjulte skader ved boligen som hverken er anført i tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten eller som du er blevet gjort opmærksom på ved tidspunktet for overtagelse af ejendommen. Du bør som køber altid tegne ejerskifteforsikring, da den giver dig ekstra sikkerhed som køber.

OBS: Som køber bør du tegne ejerskifteforsikringen så hurtigt som muligt efter at handlen er endelig. Det har den fordel at du så er sikker på at have tegnet forsikringen. Ejerskifteforsikringen skal først betales i ugerne op til overtagelsesdagen.

Ejerudgifter er de udgifter, der er forbundet med at eje en fast ejendom. I salgsopstillingen er der er beregning af de årlige og månedlige ejerudgifter.

De typiske ejerudgifter omfatter:

1. Ejendomsskatter
2. Husforsikring
3. Renovationsordning
4. Fællesudgifter: Hvis ejendommen er en del af en grundejerforening eller en ejerforening

Ejerudgifter skal oplyses korrekt i salgsopstillingen, så både du og din bank kan regne med ejerudgifterne, når du planlægger din boligøkonomi.

Når du køber hus, sommerhus, ejerlejlighed eller nedlagt landejendom under 2 ha har sælger mulighed for at anvende det der i daglig tale kaldes HE ordningen eller huseftersynsordningen. HE ordningen betyder at sælger fraskriver sig ansvaret skjulte fejl og mangler ved bygningen.

Elinstallationsrapporten bliver udarbejdet af en autoriseret elinstallatør, som gennemgår ejendommens elinstallation. Elinstallationsrapporten har en gyldighed på 12 måneder.

​Elinstallationsrapporten er en vurdering af elinstallationernes tilstand og eventuelle skader, som elinstallatøren kan konstatere ved at tjekke husets elinstallation. Elinstallatøren giver karakter til de fejl, han finder.

​Som ved tilstandsrapporten er det også særdeles vigtigt at nærlæse elinstallationsrapporten for at opdage om der er ulovlige elinstallationer, som du, som køber, overtager ansvaret for.

​​Husk også gennemgå afsnittet med sælgers oplysninger om ejendommens elinstallationer. Hvis der er ulovlige elinstallationer, kan det blive dyrt at få lovliggjort installationerne. Oplysninger om ulovlige elinstallationer er et godt forhandlingsemne ved købet af ejendommen.

Det er lovpligtigt for sælger af en bolig at fremlægge et gyldigt energimærke ved salg. Energimærker er gyldige i 10 år fra udarbejdelse, så få tjekket op på hvornår energimærket på den bolig du kigger på, er udarbejdet. Der kan være sket meget med energipriserne siden energimærket blev udarbejdet.

Energimærkningen synliggør bygningers energiforbrug ligesom de skilte du ser på hårde hvidevarer. Energimærket giver desuden overblik over de energimæssige forbedringer, det kan betale sig at gennemføre i boligen.

Du skal være opmærksom på, at den beregnede varmeudgift fra energimærket er anført i salgsopstillingen. Da forbruget er beregnet ud fra en standard, kan den afvige fra hvad du og din familie bruger. Der kan også være forskel på, hvad sælger har haft af årsforbrug på ejendommen. Det er helt normalt at der er afvigelser.

Du bør dog gemme energimærket, og læse i det hvis du planlægger at forbedre eller bygge om i din nye bolig. Energikonsulenten har lavet nogle beregninger, som viser hvad der kan betale sig at forbedre. Nogle af forbedringerne koster ganske få penge, så der kan være nemme penge at spare.

Et forbehold i en ejendomshandel betyder, at handlen ikke er endelig før forbeholdet, er opfyldt. Forbehold bruges oftest i den godkendelsesskrivelse din køberrådgiver udformer på baggrund af køberrådgivers gennemgang af handlen i samarbejde med køber.

Rådgiverforbeholdet og forbeholdet for købers banks godkendelse af handlens vilkår, er de forbehold vi oftest ser i en ejendomshandel. Handlen er således ikke endelig før handlen er godkendt af køberrådgiveren / købers bank – og det er uanset at parternes har underskrevet aftalen.

Det er vigtigt at skelne imellem, om et forbehold til en handel fremgår af købsaftalen og således indsat inden parternes indgåelse af aftalen, eller om det kommer som en del af køberrådgiverens godkendelsesskrivelse.

Hvis forbeholdet stilles efter købsaftalen, er underskrevet så vil forbeholdet ændre ved det allerede indgåede aftale. Dette kaldes uoverensstemmende accept, da det er at betragte som et afslag på den oprindelige aftale og fremsendelse af et nyt tilbud til sælger. Den juridiske konsekvens for køber er, at sælger kan træde tilbage fra handlen hvis vedkommende ikke kan accepteres indholdet i forbeholdet.

Hvis din køberrådgiver laver præciseringer i forhold til den indgåede købsaftale, vil det ikke være at betragte som uoverensstemmende accept. Derfor giver præciseringer ikke sælger mulighed for at træde tilbage fra handlen.

Som køber skal du drøfte med din køberrådgiver om de punkter I bliver enige om at indsætte i køberrådgivers godkendelsesskrivelse kan betragtes som forbehold eller præciseringer.

Et fordelingstal bruges til at fastlægge, hvor meget hver ejer skal betale af fællesudgifterne. Det er et centralt koncept i ejerforeninger, da det fastlægger den enkelte ejers økonomiske bidrag til ejendommens vedligeholdelse, drift og eventuelle fælles faciliteter.

Fordelingstallet er ofte fastlagt, da ejendommen blev opført eller udstykket i ejerlejligheder. Fordelingstallet er oftest beregnet på baggrund af lejlighedens areal i forhold til ejendommens samlede areal. Hermed fordeles fællesudgifterne efter størrelse på lejligheder. I nogle tilfælde kan fordelingstallet også være efter antal. I denne situation betaler de enkelte ejerlejlighedsejere den samme andel af fællesudgifterne.

Fordelingstallet kan ses på tingbogen eller i ejerforeningens vedtægter.

I Danmark er det lovbestemt at du som køber (forbruger) har en fortrydelsesret på 6 hverdage efter at købsaftalen er underskrevet af både dig og sælger. Fristen starter dagen efter at du har fået besked om at sælger også har underskrevet købsaftalen.

Fortrydelsesfristen løber over 6 hverdage. En hverdag er ikke lørdage, søndage, helligdage eller grundlovsdag. Fristen udløber til midnat på den pågældende dag.

Det koster 1% af købesummen, hvis du bruger din fortrydelsesret. Som køber skal du være meget opmærksom på, at pengene skal indbetales til sælger eller sælgers ejendomsmægler inden fristens udløb

Hvis du har fortrudt dit køb, bør du hurtigst muligt kontakte din køberrådgiver. Hvis din køberrådgiver ikke har godkendt handlen endnu, kan køberrådgiveren undlade at godkende handlen på dine vegne. Det er en gratis måde at fortryde på.

Et forældrekøb er en betegnelse for en situation, hvor forældre køber en ejendom eller en bolig med det formål at lade deres barn eller deres børn bo der. Forældrekøb er en mulighed for at støtte ens børn økonomisk, når de skal flytte hjemmefra og begynde et selvstændigt liv.

Formålet med et forældrekøb kan være at give barnet en stabil bolig, spare penge på husleje eller bidrage til at etablere en god økonomisk base. Forældrene kan enten købe ejendommen kontant eller finansiere købet gennem et realkreditlån eller en banklån.

Når forældrene køber en bolig som et forældrekøb, er det vigtigt at have styr på skattereglerne i relation til driften af boligen, i forhold til huslejeniveauet og i forhold til salget af boligen.

Det er derfor ekstremt vigtigt at få vejledning og sikre, at du følger de gældende regler og forpligtelser.

Læs mere om forældrekøb HER.

Et fritidshus er en bolig, der primært må bruges til ferieformål i sommerhalvåret eller i ferieperioder i vinterhalvåret. Som fritidshusejer er der begrænsninger på hvor meget du må bruge sommerhuset i vinterperioden fra november til marts.

Fritidshuse er oftest mindre end helårsboliger og ofte opført med en yderbeklædning af træ. Fritidshuse er også ofte dårligere isoleret end helårsboliger.

Ønsker du at udleje dit fritidshus er der specielle skatteregler for udlejningen. Det kan være en god ide at indhente et overslag over den potentielle lejeindtægt som huset kan indbringe. Hvis du kontakter et af de lokale udlejningsbureauer, er de som regel behjælpelige med at lave et overblik over den økonomi du kan forvente ved at udleje fritidshuset.

Fritidshuse er oftest beliggende i et sommerhusområde, men findes også i både byzone og landzone. Et sommerhusområde er karakteriseret ved, at samtlige boliger skal anvendes til ferieformål og er omfattet af anvendelsesbegrænsningerne i Planloven.

Fritidshuse beliggende udenfor sommerhusområder er ikke omfattet af de samme begrænsninger i anvendelsen. Du bør dog kontakte kommunen for at være helt sikker på reglerne der gælder for det fritidshus du kigger på.

Læs mere om køb af fritidshuse her.

Når du køber en ejerlejlighed, skal du være medlem af ejerforeningen i ejendommen. Ejerforeningen driver de fælles bestanddele af ejendommen. Disse fællesområder kan være alt fra trappeopgange og fælles gårdhave til tag og facade.

Fællesudgifterne dækker de omkostninger, der er forbundet med driften af fællesområderne, herunder vedligeholdelse, reparationer, renovation, forsikring og administration.

Hvis du har en køberrådgiver tilknyttet i din ejendomshandel vil der være indsat et rådgiverforbehold i købsaftalen. Din køberrådgiver udarbejder så en godkendelsesskrivelse på baggrund af jeres gennemgang af handlen.

Når din køberrådgiver udarbejder en godkendelsesskrivelse, kan der være forskellige udfald afhængig af handlen. Din køberrådgiver kan enten:

1. Godkende handlen som den foreligger
2. Godkende handlen med nogle præciseringer af den oprindelige aftale’
3. Godkende handlen med forbehold for forskellige forhold

I tilfældet nummer 1 & 2 fastholdes den oprindelige aftale og parterne er enige om handlens vilkår.

I tilfælde af nummer 3 er der tale om det der i juridisk tale kaldes en uoverensstemmende accept. En uoverensstemmende accept handler om at et forbehold er at betragte som et afslag på den oprindelige aftale og fremsendelse af et nyt tilbud til sælger. Den juridiske konsekvens for køber er, at sælger kan træde tilbage fra handlen hvis vedkommende ikke kan accepteres indholdet i forbeholdet.

Som køber skal du drøfte med din køberrådgiver om de punkter I bliver enige om at indsætte i køberrådgivers godkendelsesskrivelse kan betragtes som forbehold eller præciseringer.

En grundejerforening er en forening for ejerne af grundene i et bestemt område eller på en bestemt vej. Grundejerforeningen har som oftest ansvaret for drift og vedligeholdelse af veje, grønne områder og legepladser. Grundejerforeningen kan fastsætte vedtægter om, hvordan man som grundejer skal ”opføre” sig.

I nogle grundejerforeninger er der medlemspligt og i andre er det frivilligt om man vil være medlem. Hvis der er medlemspligt, vil det være nævnt i en servitut eller en lokalplan der er tinglyst på ejendommen.

Når du køber en bolig, skal du være opmærksom på grundejerforeningens vedtægter, da der kan være nogle restriktioner, der kan have betydning for dig og dit ejerskab af boligen. Som boligejer har du pligt til at overholde grundejerforeningens regler og vedtægter – også selvom du syntes de er urimelige for lige præcis dig.

I en grundejerforening træffes beslutningerne på en generalforsamling, hvor du som medlem har stemmeret, ikke mindst mulighed for at gøre din indflydelse gældende.

Grundskylden betales til kommunen og er beregnes på baggrund af den offentlige grundværdi. Grundskylden opkræves via en ejendomsskattebillet. Ejendomsskattebilletten udsendes af kommunen og indeholder en detaljeret opgørelse over hvad du skal betale og hvornår der skal betales.

Grundskylden betales i 2 rater der dækker perioden hhv. første halvår og andet halvår. Grundskylden skal betales forud i januar og juli måned.

Som køber kan du finde grundskylden i salgsopstillingens opgørelse af ejerudgifter. Her kan du se hvad der skal betales på årsbasis.

Hjemfaldspligt er en tinglyst tilbagekøbsret, som nogle kommuner har benyttet sig af, da man i sin tid solgte byggegrunden. Hjemfaldspligten betyder, at kommunen efter en given årrække har mulighed for at tilbagekøbe den grundejendommen, ligger på (Det er ikke en pligt til at kommunen skal gøre det. Der er alene tale om en ret kommunen har).

Prisen du som grundejer får for grunden, er ofte meget lav, da beløbet er det samme som den oprindelige salgssum for grunden (for 50, 60 eller længere tids siden).

Hvis der er tinglyst en hjemfaldspligt på en ejendom, har man 2 muligheder:

1. Man kan frikøbe hjemfaldspligten
2. Man kan udskyde hjemfaldspligten

Hvis det er muligt, kan boligejeren købe boligen fri af hjemfaldspligten. For at finde ud af hvad det koster skal man kontakte kommunen, for at forhøre sig om muligheden og prisen.

Hvis boligejeren køber sig til en udskydelse af hjemfaldspligten, gør boligejeren det for en periode op til maksimalt 35 år. Hvis ikke man som boligejer udskyder hjemfaldspligten, så hjemfalder boligen til kommunen.

Når du køber hus, sommerhus, ejerlejlighed eller nedlagt landejendom under 2 ha har sælger mulighed for at anvende det der i daglig tale kaldes HE ordningen eller huseftersynsordningen. HE ordningen betyder at sælger fraskriver sig ansvaret skjulte fejl og mangler ved bygningen.

Huseftersynsordningen er lavet for at sikre mod uforudsete økonomiske overraskelser, ved køb og salg af boliger, som anvendes til eller skal anvendes til beboelse. For, at handlen bliver omfattet af huseftersynsordningen, skal sælger sørge for at udarbejde en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, Hertil skal sælger fremlægge et tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbyde at betale ½ af præmien på den fremlagte forsikring.

Når sælger vælger at bruge huseftersynsordningen, frigøres sælger for sit ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen.

Som køber er det dit valg om du ønsker at tegne en forsikring eller ej. I langt de fleste tilfælde er det dog en rigtig god ide at tegne en ejerskifteforsikring, så du er sikret, hvis det viser sig at der er graverende fejl og mangler ved det købte.

En husforsikring benævnes også oftest en brandforsikring. Som husejer har du mulighed for at din husforsikring med et væld af tilvalgsmuligheder. Tilvalgsdækningerne er forskellige fra selskab til selskab. De mest almindelige tilvalgsdækninger er, dækning skjulte rør- og stikledninger, rådskade, svampe-/ insekt angreb, stormskade, stikledningsskade osv.

Som køber er det dit ansvar at tegne en husforsikring inden overtagelsesdagen / dispositionsdagen, da ejendomsmægleren ikke må udlevere nøglen til dig hvis ikke forsikringen er tegnet. Du har frit valg i forhold til hvor du gerne vil tegne husforsikringen.

En ideel anpart er en lejlighed i en ejendom med to lejligheder (anparter). Forholdet mellem ejerne af anparterne reguleres i en samejeoverenskomst.

Der er til den ideelle anpart ikke tilknyttet et egentligt ejerskab men kun eksklusiv brugsret over boligen. Den ideelle anpart placerer sig derfor midt imellem ejerboligen og andelsboligen. Ligesom med ejerboligen kan du finansiere den ideelle part med et realkreditlån, hvor andelsboligen omvendt kun kan finansieres via banklån. Til gengæld ejer du ikke anparten, som med ejerlejligheden, men har i stedet eksklusiv brugsret på den, ligesom det gælder for andelsboligen.

Den ideelle anpart ses udelukkende i tofamilieshuse, idet det generelt er forbudt at opdele ejendomme med mere end to boliger i ideelle anparter.

Jordforureningsattesten er et vigtigt dokument i enhver bolighandel. Jordforurening administreres af den region, hvor ejendommen/grunden er beliggende, og du kan finde oplysningerne om status for netop din grund ved at søge på regionens hjemmeside.

I jordforureningsattesten får du information om, hvorvidt grunden er registeret som forurenet eller ej. Hvis der enten er en risiko for forurening (kaldes vidensniveau 1 eller V1) eller grunden er forurenet (kaldes vidensniveau 2 eller V2) står dette i jordforureningsattesten.

En konstateret jordforurening vil påvirke salgsprisen på en ejendom og kan også gøre det sværere at sælge ejendommen. Derfor skal du som køber være varsom, hvis det viser sig at den ejendom du kigger på, er enten V1 eller V2 registreret.

I alle byer i Danmark har man indført en administrativ forureningsbetegnelse kaldet lettere forurenet jord. Denne områdeklassificering er baseret på et erfaringsmæssigt skøn over sammenhæng mellem et områdes historik og forurening af jord. Der er ikke et kendskab til den faktiske forureningsgrad på de enkelte matrikler indenfor områdeklassificeringen.

Ligger din ejendom indenfor et områdeklassificeret areal, er det slet ikke sikker at din grund er lettere forurenet. Har din grund klassificeringen som lettere forurenet har det ingen betydning for et senere salg af ejendommen.

OBS: Jordforureningsattesten er ikke en garanti for at grunden ikke er forurenet. Som køber kan der stadig være en risiko for, at grunden viser sig at være forurenet, for eksempel fra en gammel olietank, grundens tidligere anvendelse eller andet.

I salgsopstillingen støder du på beregningen kontantbehov ved køb. Ejendomsmægleren skal lave beregningen for dig, så du kan se hvilke beløb der skal betales i forbindelse med købet.

Kontantbehovet indeholder:

• Købesummen
• ½ ejerskifteforsikringspræmie
• Tinglysningsafgift

Men kontantbehovet dækker ikke over alle omkostningerne ved at købe en bolig.  Som køber skal du være opmærksom på, at også vil være udgifter til: køberrådgivning, bankgarantistillelse, tinglysning af pantebreve, kurssikring samt egen byggeteknisk rådgiver.

Kontantprisen er den pris, en bolig kan købes for uden at overtage sælgers lån.

Det er lovbestemt i Danmark at ejendomsmæglere skal udbyde alle ejendomme til en skønnet kontantpris. Selvom en ejendom udbydes til en kontantpris, er det stadig muligt for dig som køber at overtage et eller flere af sælgers lån. Du bør tale med din bank for at forhøre dig om det er en fordel for dig, og om de vil give dig mulighed herfor.

Kurssikring af et lån er en aftale mellem dig som låntager og banken / realkreditinstituttet om at låse en bestemt rente for et lån. Hvis renten på lånet stiger efter det tidspunkt, hvor lånet er kurssikret, er låntageren beskyttet mod at betale den højere rente. Du får dermed også sikkerhed for hvad du skal betale i ydelse på dit lån.

Kurssikring kan være en god måde at beskytte sig mod stigende renter. Det er dog vigtigt at bemærke, at kurssikring også kan være dyrt. Du bør derfor tale med din bank, om hvad det koster at kurssikre dit lån.

Kurssikring kan også hjælpe dig med at spare penge på dine låneomkostninger, hvis renten stiger og kurssikring kan give dig ro i sindet ved at vide, at du har en fast rente på dit lån.

OBS: Kurssikring er meget vigtigt at overveje, jo længere der er til overtagelsen af ejendommen.

Hos de forskellige ejendomsmæglere har du mulighed for at blive skrevet op i et køberkartotek, hvis du søger bolig. Ejendomsmægleren vil så sende dig en mail, så snart der er en bolig til salg, som passer til dine ønsker. Det er gratis at være skrevet op i ejendomsmæglerens køberkartotek.

Udsendelsen fra køberkartoteket sker, når ejendomsmægleren sætter en ny bolig til salg på online. Administrationen af køberkartoteket er hos de fleste ejendomsmæglere automatiseret og sker udelukkende på baggrund af dine kriterier. Pas derfor på med at søge alt snævert, når du bliver skrevet op i ejendomsmæglerens køberkartotek.

TIP: Kontakt gerne mæglerne personligt i det område du søger bolig i. Mange ejendomsmæglere har boliger til salg, hvor ejeren ikke ønsker at den bliver annonceret offentligt. Det kaldes ofte skuffesalg eller salg fra skuffen. Hvis ikke du henvender dig personligt til ejendomsmægleren risikerer du at gå glip af drømmeboligen alene fordi du ikke vidste den var til salg.

Købsaftalen er den aftale, der indgås mellem sælger og køber om køb af boligen. Købsaftalen laves af sælgers ejendomsmægler og er lavet på baggrund af en række standardbestemmelser, som anvendes i alle handler med private boliger i Danmark.

Som køber skal du især være opmærksom på indholdet af købsaftalens afsnit 11. For det første SKAL der altid være taget forbehold for din rådgivers godkendelse af aftalen. Hvis der er taget forbehold herfor, kan du trygt skrive under på købsaftalen, da aftalen ikke er endelig før din køberrådgiver, har godkendt indholdet. Hvis du og din rådgiver ikke kan godkende indholdet er du ikke bundet af handlen og du skal ikke betale noget til sælger.

Det er også i afsnit 11 ejendomsmægleren laver aftaler imellem dig og sælger for lige præcis din handel. Ejendomsmægleren er ansat af sælger til at varetage sælgers interesser. Derfor ses det ofte at ejendomsmægleren forsøger at pålægge dig et øget ansvar eller øgede omkostninger for ting, som du ikke har været oplyst i løbet af handelsforløbet.

Det kunne for eksempel være ansvar for forurening fra en olietank, ansvar for ulovlige bygninger eller bygningsindretninger, dokumentation for lovligheden af en brændeovn eller separering af kloakken. På overfladen forhold som virker harmløse, men hvor der potentielt gemmer sig en øget risiko og ekstra omkostninger for dig som køber.

Hvis du er i tvivl om der er indsat et korrekt rådgiverforbehold i din købsaftale eller om indholdet af købsaftalens punkt 11 i øvrigt, er du er altid velkommen til at sende købsaftalen til vores kontor for en uforpligtende gennemgang. Vedhæft blot købsaftalen og send den via dette link. Du får svar alle dage indenfor 2 timer.

En landejendom kan være enten en nedlagt landejendom, en lystejendom, et fritidslandbrug eller en landbrugsejendom. Ejendommen kan enten være med eller uden landbrugspligt. Alle ejendomme med et grundareal over 2 Ha (20.000 m2) er noteret som landbrugsejendom i tingbogen.

Hvis ejendommen er med landbrugspligt, kan huseftersynsordningen ikke bruges, medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves. Hvis ejendommen er uden landbrugspligt, finder huseftersynsordningen anvendelse.

I forbindelse med køb af en landejendom der skabes et overblik over:

• Om der er landbrugspligt på ejendommen eller ej?
• Om der foreligger en tilstandsrapport eller en byggeteknisk gennemgang af bygningerne?
• Om noget af jorden er bortforpagtet?
• Om der er beskyttede naturområder eller servitutter som betyder indskrænkninger i arealanvendelsen?
• Om du opfylder erhvervelseskravene i medfør af landbrugsloven?
• Om der er sket en fordeling af købesummen mellem jorden, bygningerne, stuehuset og eventuelle beholdninger, da det kan have en skattemæssig betydning for dig som køber?

Læs mere om køb af landejendom

Danmark er inddelt i 3 zoner:

1. Byzone
2. Sommerhusområder
3. Landzone

I byzone bor vi og der er udlagt områder til industri osv. I sommerhusområder er det bestemt at området boliger skal bruges til ferieformål og der er begrænsninger på anvendelsen af disse.

Landzone er den del af landet der ikke er omfattet af hhv. byzone og sommerhusområde. Landzoneområder er derfor typisk områder beliggende uden for bymæssig bebyggelse og er karakteriseret ved at have et mere landligt og åbent præg.

Hvis du finder en bolig der er beliggende i landzone, er der som udgangspunkt lidt friere regler end i byzone. Der kan dog også være visse restriktioner og reguleringer for, hvordan ejendommen kan bruges og udvikles. Som regel er der dog ret gode muligheder, men det er en god ide at kontakte kommunen for at forhøre om anvendelsesmulighederne på grunden.

I alle byer i Danmark har man indført en administrativ forureningsbetegnelse kaldet lettere forurenet jord. Denne områdeklassificering er baseret på et erfaringsmæssigt skøn over sammenhæng mellem et områdes historik og forurening af jord. Der er ikke et kendskab til den faktiske forureningsgrad på de enkelte matrikler indenfor områdeklassificeringen.

Ligger din ejendom indenfor et områdeklassificeret areal, er det slet ikke sikker at din grund er lettere forurenet. Har din grund klassificeringen som lettere forurenet har det ingen betydning for et senere salg af ejendommen.

På Boligsiden vises liggetiden for alle boliger, der er til salg hos ejendomsmæglere i Danmark.

Boligens nuværende liggetid er det antal dage, boligen har været til salg hos den nuværende ejendomsmægler. Flyttes udbuddet af boligen til en anden mægler nulstilles boligens nuværende liggetid.

Boligens samlede liggetid viser, hvor mange dage en bolig samlet set har været til salg inden for de sidste 3 år. I beregningen af boligens samlede liggetid medregnes den tid boligen har været til salg uanset at det har været ved forskellige ejendomsmæglere. Boligen skal have været taget af markedet i minimum tre år før den samlede liggetid nulstilles.

En lokalplan har til formål at regulere og styre den fremtidige udvikling af et område eller en specifik grund. Formålet med lokalplanen er at fastsætte bestemmelser og retningslinjer for, hvordan området eller grunden kan og skal anvendes i fremtiden.

Lokalplanen træder i kraft fra det tidspunkt, hvor den bliver vedtaget, og den regulerer kun fremtidige forhold. Dette betyder, at som køber af en ejendom, skal du følge bestemmelserne i lokalplanen, hvis du ønsker at bygge nyt eller ændre på den eksisterende bebyggelse. På samme måde betyder det, at eksisterende bygninger kan bevares, uanset nye regler i en kommende lokalplan.

Lokalplanen kan indeholde forskellige bestemmelser sås som, regler for anvendelse af bygninger / grunden / området, krav til bebyggelsens udseende, forbud mod visse byggematerialer, bestemmelser om placering af bygninger på grunden, begrænsninger i bebyggelsesgraden af grunden osv.

I forbindelse med en bolighandel er det derfor vigtigt at undersøge indholdet af lokalplanen, inden du køber en ejendom. Hvis du overvejer byggeprojekter eller ønsker at opføre et nyt hus, er det afgørende, at du kan realisere dit projekt inden for rammerne af lokalplanen.

Hvis du opfører en bygning, der strider imod indholdet i lokalplanen, er det dit ansvar som ejendomsejer at lovliggøre byggeriet eller i værste fald rive det ned igen.

Lokalplaner kan gælde for et større område eller for en enkelt grund. Uanset størrelsen af det område, som lokalplanen dækker, vil der altid være kortbilag i slutningen af lokalplanen, som det er værd at læse igennem. Disse kort viser blandt andet det område, som lokalplanen dækker, og der er ofte også en dispositionsplan, der forklarer, hvordan området kan anvendes. Der kan også være en illustrativ skitse, der viser eksempler på, hvordan bebyggelsen kan udformes, så det er i overensstemmelse med planen.

I en bolighandel er der som oftest noget løsøre (også kaldet tilbehør) der følger med i handlen. Det kan være hårde hvidevarer i køkkenet, vaskemaskine, tørretumbler eller andet. Den præcise liste over, hvilke genstande der følger med i bolighandlen, kan du finde i salgsopstillingen under punktet “TILBEHØR”.

Ved sommerhuse er det almindeligt at alt indbo medfølger i handlen. Det gælder også haveredskaber og havemøbler. Du kan undersøge nærmere ved at kigge i salgsopstillingen under punktet “TILBEHØR”.

De hårde hvidevarer der følger med i handlen, skal selvfølgelig virke på overtagelsesdagen. Hvis ikke de virker har du som køber krav på at sælger skaffer en erstatning af tilsvarende alder og stand.

Husk derfor at tjekke efter om de medfølgende hårde hvidevarer virker, på overtagelsesdagen. Hvis der er noget der ikke virker, skal du reklamere overfor sælger med det samme.

Matrikelnummeret fungerer som en slags adresse til ejendommen og bruges til at identificere og adskille forskellige ejendomme fra hinanden. Det kan bestå af et eller flere cifre og bogstaver og er almindeligvis angivet i officielle dokumenter, såsom skøder og tingbøger.

Matrikelnumrene bruges af myndigheder, ejendomsregistre og ejendomsmæglere til at henvise til specifikke ejendomme ved køb, salg eller juridiske transaktioner.

Mange ejendomme er eller har tidligere været opvarmet med olie. Olien opbevares i en olietank på ejendommen, som enten har været nedgravet, overjordisk eller placeret inde i boligen.

Olietanken blev ved installation leveret med tankattest, og af denne fremgår blandt andet producentens oplysninger om produktionsår og godkendelsesnummer. Godkendelsesnummeret er en kode som bl.a. fortæller, om tanken f.eks. er beskyttet indvendigt eller ej, hvilket har betydning for tankens maksimale levetid.

Alle olietanke skal udskiftes indenfor en lovbestemt frist. Fristens længde afhænger flere faktorer, herunder materiale, korrosionsbeskyttelse mv. Olietanken skal tages ud af drift eller fjernes fra ejendommen inden denne frist.

En underjordisk olietank der tages ud af brug, bliver normalt sløjfet. En sløjfning af en olietank indebærer, at olietanken tømmes for restolie, og olietankens rør bliver derefter afblændet, så der ikke kan fyldes olie på den igen. Hvis der findes en sløjfet olietank på ejendommen, skal ejendomsmægleren gøre dig opmærksom på dette.

En anden måde at nedlægge en olietank på er, fjerne den fra ejendommen. Hvis olietanken er fjernet, er problemet også fjernet fra ejendommen. Så derfor er det klart den bedste løsning, hvis du skal have sløjfet en ulovlig olietank.

De olietanke du som køber skal være særligt opmærksom på, er de nedgravede olietanke. Man ved jo ikke hvad der sker nede i jorden, og derfor er der størst risiko for, at der kan opstå en forurening fra en nedgravet olietank.

Når du køber fast ejendom i Danmark skal der være fastsat en overtagelsesdag i den købsaftale du indgår med sælger.

Overtagelsesdagen den dato, hvor ejendommen overdrages til dig som ny ejer. Det vil sige at det er den dato du overtager nøglerne til ejendommen. Samtidig hermed overgår rettigheder og forpligtelser for ejendommen til dig.

I nogle handler kan der være aftalt en dispositionsdag som ligger før overtagelsesdagen. Hvis der er aftalt en dispositionsdag, betyder det at parterne har aftalt at køber kan disponere over ejendommen (få nøglerne og flytte ind) før den juridiske overtagelse finder sted på overtagelsesdagen.

Som køber skal du afholde forbrugsudgifterne og betale husforsikring fra dispositionsdagen frem til overtagelsesdagen. Køber skal først deponere købesummen (betale for huset) på overtagelsesdagen. Det vil sige, at du i princippet har “gratis husleje” i huset (eller i hvert fald meget begrænset husleje), hvis du får en dispositionsdag.

Sælger skal betale for ejerudgifterne frem til overtagelsesdagen. 

Et pantebrev er et dokument, der tinglyses på en ejendom. pantebrevet giver långiver sikkerhed i ejendommen. Hvis låntageren ikke betaler lånet, kan kreditor sælge ejendommen for at inddrive gælden.

Når du optager et realkreditlån, tinglyses et realkreditpantebrev på ejendommen som sikkerhed for lånet. Der er forskel på hvor meget af købsprisen du kan låne i et realkreditinstitut. Ved almindelige boliger vil du maksimalt kunne låne 80% af købsprisen i realkredit. For sommerhuse er grænsen 75% og for grunde er grænsen 40%.

Oftest optager køber et banklån for den resterende del af købesummen der ligger ud over hvad du kan låne i realkreditinstituttet. Som sikkerhed for banklånet tager banken pant i et ejerpantebrev, hvis et sådant er tinglyst på ejendommen. Et ejerpantebrev er et pantebrev, som ejeren af en ejerbolig udsteder til sig selv. Det er en smart måde at stille sikkerhed på, da ejerpantebrevet kan genbruges når lånet, det ligger til sikkerhed for, er tilbagebetalt.

Du kan også komme ud for at der er tinglyst et afgiftspantebrev på ejendommen. Et afgiftspantebrev er et udtryk for at der tidligere har været betalt en tinglysningsafgift, som du kan få gavn ved i et låneoptag. Hvis der er tinglyst et afgiftspantebrev på f.eks. 500.000 vil du ikke skulle betale tinglysningsafgift af de første 500.000 du skal have tinglyst sikkerhed for.

En privat fællesvej er en vej, der er åben for offentlig trafik og som bruges af flere grundejere. De grundejere, som har grunde op til en privat fællesvej, er ansvarlige for vejens vedligeholdelse.

Køber du en bolig som ligger på en privat fællesvej skal du derfor bidrage til vedligeholdelse og snerydning af vejen sammen med de øvrige grundejere. 

Nogle gange er samarbejdet formaliseret i et Vejlaug og lagt i rammer og andre gange er samarbejdet mere løst. Din køberrådgiver vil sikre sig at du ved hvordan samarbejdet fungerer, og om der er medlemspligt af Vejlaug eller ej – inden du er køber din nye ejendom.

TIP: Ejendomsmægleren bør kunne oplyse dig om hvad omkostningen til fælles vedligeholdelse af vejen udgør.

Betegnelsen projektkøb bruges om bolighandler, hvor boligen sælges, før inden eller under byggeriets opførsel. Ved at sælge boligerne på forhånd, kan bygherren sikre sig, at der er købere til byggeriet før byggeriet igangsættes.

Det er helt almindelig praksis, at større byggeprojekter sælges som projektkøb. Du kan komme ud for projektkøb både ved ejerlejligheder, ved rækkehuse, ved andelsboliger, ved fritidshuse og lignende.

Køber du et projektkøb, køber du en bolig, som ikke er opført endnu. På grund af risiciene ved at købe en bolig, som endnu ikke er færdig, skal du være meget opmærksom på, hvordan din aftale med bygherre stiller dig, hvis der opstår komplikationer undervejs.

Det kan være hvornår du skal betale for tilvalg, ved forsinkelse af byggeriet osv. Så selvom sælger ofte anvender standardkontrakter til projektsalget vil vi anbefale at du får gennemgået dokumenterne af din køberrådgiver inden du skriver under på købsaftalen.

Læs mere om projektkøber her.

Radon kan være et problem i nogen huse og i nogle områder af Danmark. Radon er en naturligt forekommende, radioaktiv gasart, der kan trænge ind i huset fra undergrunden.

Radon lugter ikke og kan ikke ses eller smages, men det kan ved langvarig påvirkning være sundhedsskadeligt, og det er en medvirkende årsag til ca. 300 tilfælde af lungekræft om året. Der er ca. 350.000 huse i Danmark som anslås at have for højt radon niveau.

Radon kommer fra jorden under huset. Boligens stand og konstruktion har betydning for, hvor meget radon der er i dit hus. Det meste radon trænger ind i huse gennem revner og sprækker i fundamenter, stuegulv og betondæk, kældergulve, ydervægge i kælder og utætheder ved rørgennemføringer i fundamenter m.v.

Du kan måle radonniveauet i dit hjem med en radonmåler. For at nedbringe radonniveauet skal du forbedre ventilation samt tætning af revner i fundamentet og utætheder ved rørsammenføringer.

Radonniveauet er generelt højere i kælder og stueplan, hvor der er direkte kontaktflade mellem gulv og jord.

Radonsikring har været et lovkrav i nybyggeri siden 1998.

Et huskøb finansieres som oftest med en kombination af et realkreditlån og et banklån. Reglerne for finansiering af boliger i Danmark er at man oftest kan låne op til 80 % af købesummen i en kreditforening som et realkreditlån (ved sommerhuse er det 75% og ved byggegrunde er det 40%).

Et realkreditlån er den billigste finansieringsform ved køb af fast ejendom. Der findes flere forskellige muligheder for at finansiere dit boligkøb med et realkreditlån. Du kan sammensætte din belåning så den afspejler dine ønsker og behov. Det er muligt at kombinere alle former for realkreditlån med og uden afdragsfrihed. Hvilke muligheder du har afhænger af din økonomiske situation og den købte ejendom.

Refusionsopgørelse er en detaljeret opgørelse af ejerudgifterne fordelt efter ejertid. Formålet med refusionsopgørelsen er, at hver part betaler for egen ejerperiode. Regnskabet gøres op med overtagelsesdagen som skæringsdag.

I refusionsopgørelsen reguleres der som oftest poster som ejerskifteforsikring, ejendomsskatter, renovationsordning, skorstensfejning, eventuel oliebeholdning, kontingent til grundejerforening osv.

Refusionsopgørelsen udarbejdes oftest op til 30 dage efter overtagelsesdagen. Det er vigtigt refusionsopgørelsen gennemgås nøje for at sikre, alle udgifter og indtægter er retfærdigt opdelt mellem køber og sælger.

Når du bliver enig med sælger om handlens vilkår bliver du bedt om at underskrive en købsaftale. Inden du gør underskriver, skal du bare sikre dig, at sælgers ejendomsmægler har indsat et rådgiverforbehold i købsaftalens afsnit 11 under overskriften “Forbehold for købers rådgivers godkendelse i sin helhed”.

Rådgiverforbeholdet medfører at handlen ikke er bindende for dig før end din køberrådgiver har gennemgået handlen med dig og godkendt den overfor sælgers ejendomsmægler. Finder du og din køberrådgiver ud af at du ikke skal indgå handlen på de oprindelige præmisser har I mulighed for at ændre i aftalen ved at din køberrådgiver tager forbehold for ændringer af aftalen i sin godkendelsesskrivelse.

Kan I ikke nå til enighed med sælger om de ændrede vilkår er du ikke bundet af handlen – og hvis din rådgiver ikke kan godkende handlen for dig, er det en slags gratis fortrydelsesret.

Hvis du er i tvivl om forbeholdet er indsat korrekt i købsaftalen, tilbyder vi en gratis og uforpligtende screening af købsaftalen for dig inden underskrift. Send blot aftalen i dette link – så vender vi tilbage indenfor 2 timer på hverdage.

Salgsopstillingen er en præsentation af ejendommen, som ejendomsmægleren skal udarbejde til dig som køber for at du kan se hvad det er for en bolig du er ved at købe. Salgsopstillingen indeholder alle fakta om boligen, som for eksempel størrelse på huset og grunden, kontantpris og ejerudgifter.

Der er en lang række krav til hvad salgsopstillingen skal indeholde og som ejendomsmægleren sørger for at den indeholder.  Derfor skal du som køber læse indholdet af salgsopstillingen grundigt igennem og undersøge, hvis der er noget der virker uklart.

Alle oplysninger i salgsopstillingen skal jævnfør lovgivningen være korrekte. Hvis de ikke er det, kan sælger eller sælgers ejendomsmægler bliver gjort erstatningsansvarlig for ukorrekte ellers misvisende oplysninger.

En samejeoverenskomst er en aftale, der indgås mellem personer, der ønsker at eje en ejendom sammen. En samejeoverenskomst kaldes også for samejekontrakter eller samejeaftaler.

Du bør lave en samejeoverenskomst, hvis du køber fast ejendom med en, som du ikke er gift med. Hvis I er gift, er samejet omfattet af ægtefælleloven. De samme regler gælder ikke for ugifte samlevende, hvorfor det vil være meget vigtigt at få lavet en samejeoverenskomst som ugifte.

En samejeoverenskomst sikrer, at der er klare aftaler og retningslinjer for samejet. Den fastlægger ejerandele, økonomiske forpligtelser, vedligeholdelsesansvar, beslutningsprocesser og mulighederne for salg. Samejeoverenskomsten skal hjælpe med at undgå misforståelser og konflikter mellem ejerne.

En samejeoverenskomst skal omfatte bestemmelser for, hvordan ejendommen kan sælges eller deles, hvis en ejer ønsker at træde ud af samejet. Dette giver klarhed og enighed omkring processen og hjælper med at undgå konflikter i forbindelse med samlivets ophør.

Det er ekstremt vigtigt at få din køberrådgiver til at hjælpe med at udarbejde en samejeoverenskomst, der passer til jeres specifikke behov og sikrer, at jeres interesser og rettigheder bliver beskyttet.

Nogle sælgere af fast ejendom sparer udgiften til en ejendomsmægler ved selv at sælge boligen. Det kalder man selvsalg. Nogle sælger boligen helt uden juridisk rådgivning og nogle sælger boligen igennem nogle af de forskellige selvsalgsløsninger der findes. Sælger kan i den situation have fået mere eller mindre juridisk hjælp i handlen.

Som køber af et selvsalg er der stort behov for juridisk rådgivning i forbindelse med handlen. Du bør have en professionel på din side, som kan sørge for at de juridiske konsekvenser ved købet er afklaret inden du er bundet af handlen. Sørg for at have et rådgiverforbehold indsat i købsaftalen, for så er den ikke bindende for dig før din køberrådgiver har godkendt indholdet

Når du køber en bolig, kan der være tinglyst en eller flere servitutter på ejendommen. Som køber skal du være opmærksom på, du er forpligtet af disse servitutter.

Servitutter kan begrænse eller udvide dine muligheder for brug af ejendommen. Det kan være bestemt at huset kun må være en vis højde, at der kun må plantes levende hegn eller at der ikke må bygges et træhus på grunden.  Servitutter kan også give dig som ejer af grunden visse rettigheder i forhold til brug af fællesarealer, færden på private veje eller lignende.

Som køber er det derfor vigtigt at få et overblik over hvad de tinglyste servitutter har af betydning for din brug af ejendommen. Ejendomsmægleren oplyser dig om der er tinglyste servitutter i salgsopstillingen, men bag overskriften kan der gemme sig både gode og dårlige nyheder.

Derfor skal du altid sørge for at undersøge om der er begrænsninger i din brug af ejendommen, ved at gennemgå alle servitutter på ejendommen.

Et sommerhus er en bolig, der primært må bruges til ferieformål i sommerhalvåret eller i ferieperioder i vinterhalvåret. Som sommerhusejer er der begrænsninger på hvor meget du må bruge sommerhuset i vinterperioden fra november til marts.

Sommerhuse er oftest mindre end helårsboliger og ofte opført med en yderbeklædning af træ. Sommerhuse er også ofte dårligere isoleret end helårsboliger.

Ønsker du at udleje dit sommerhus er der specielle skatteregler for udlejningen. Det kan være en god ide at indhente et overslag over den potentielle lejeindtægt som huset kan indbringe. Hvis du kontakter et af de lokale udlejningsbureauer, er de som regel behjælpelige med at lave et overblik over den økonomi du kan forvente ved at udleje sommerhuset.

Sommerhuse er oftest beliggende i et sommerhusområde, men findes også i både byzone og landzone. Et sommerhusområde er karakteriseret ved, at samtlige boliger skal anvendes til ferieformål og er omfattet af anvendelsesbegrænsningerne i Planloven.

Sommerhuse beliggende udenfor sommerhusområder er ikke omfattet af de samme begrænsninger i anvendelsen. Du bør dog kontakte kommunen for at være helt sikker på reglerne der gælder for det sommerhus du kigger på.

Læs mere om køb af sommerhuse her.

Skødet er det dokument, der sikrer rettigheder over en fast ejendom. Skødet udarbejdes på baggrund af aftalerne i købsaftalen.

Vest for Storebælt er det normalt sælgers ejendomsmægler der udarbejder skødet og sørger for at det bliver underskrevet af sælger og køber. Hvis du bor øst for Storebælt, er det normalt køberrådgiver der står for udarbejdelsen og tinglysningen af skødet.

Skødet har flere funktioner. For det første sikrer det, at ejeren er den eneste der har rettighed til ejendommen. For det andet sikrer skødet også at tidligere ejers kreditorer ikke kan gøre udlæg i ejendommen. Dermed er du altså sikker på, ikke at hænge på tidligere ejers gæld i ejendommen.

Når skødet skal tinglyses, skal der betales en tinglysningsafgift til staten. Tinglysningsafgiften betales normalt af køber i en ejendomshandel. Hvordan omkostningsfordelingen er i lige netop din handel aftales i købsaftalen. Oftest er det køber der betaler tinglysningsafgiften. Du kan se beløbet i salgsopstillingens afsnit om “Kontantbehov ved køb“. Du kan også læse mere om beregning af tinglysningsafgift.

Ejendomsmægleren laver en beregning af hvad det koster at bo i boligen i salgsopstillingen. Beregningen vises i salgsopstillingen som brutto og netto. Brutto dækker over den månedlige ydelse før skat, mens netto svarer til den månedlige ydelse efter skat.

Standardfinansieringen er lovbestemt og består af:

1. Udbetaling på 5% af kontantprisen
2. Realkreditlån med fast rente og afdrag op til den maksimale lånegrænse for ejendomstypen (villa = 80%, sommerhus = 75%)
3. Banklån for restfinansieringen ud fra en gennemsnitsrente

TIP: Som hovedregel kan du få en ide om du har råd til boligen ved at tage netto udgiften og lægge den sammen med ejerudgiften pr. måned. Så får du en ide om hvad det cirka koster at bo i boligen pr. måned.

Når en sælger ønsker at overdrage sin ejendom til en køber, er sælger forpligtet til at oplyse køberen om alle ikke ubetydelige forhold, som sælger kender til eller burde kende til og som han kan forvente, at køberen vil vægte. Dette kaldes sælgerens loyale oplysningspligt.

Sælgers loyale oplysningspligt medfører, at sælgeren skal fortælle alt denne ved om ejendommen samt besvare spørgsmålene i tilstandsrapporten og el-installationsrapporten ærligt på bedste vis. Hvis sælgeren forsømmer sin pligt til loyale oplysningspligt, kan han blive erstatningsansvarlig over for køber. Sælger er altså ansvarlig for de skader, mangler eller ulovlige installationer som sælger har været vidende om, men som sælger ikke har oplyst til køber.

På den anden side har køber også en undersøgelsespligt. Det vil sige, at du som køber har pligt til at foretage undersøgelser i forbindelse med købet af en ejendom. Sælger har ikke pligt til at oplyse om åbenlyse forhold, som du som køber burde have opdaget ved en overfladisk gennemgang af ejendommen.

Da sælger har beboet ejendommen, er det sælgerens ansvar at huske at informere om fejl ved ejendommen, da det er noget sværere for køberen at vide hvilke spørgsmål han bør stille til ejendommen. Sælgerens loyale oplysningspligt vil blive vejet tungere end køberens pligt til undersøgelser ved en eventuel mangel ved ejendommen.

Som køber skal du dog huske at din undersøgelsespligt bliver skærpet, hvis sælgeren har påpeget et bestemt forhold over for dig (f.eks. under en fremvisning eller i købsaftalen) og ønsker at fraskrive sig ansvar for dette.

Mange ejendomme er eller har tidligere været opvarmet med olie. Olien opbevares i en olietank på ejendommen, som enten har været nedgravet, overjordisk eller placeret inde i boligen.

Olietanken blev ved installation leveret med tankattest, og af denne fremgår blandt andet producentens oplysninger om produktionsår og godkendelsesnummer. Godkendelsesnummeret er en kode som bl.a. fortæller, om tanken f.eks. er beskyttet indvendigt eller ej, hvilket har betydning for tankens maksimale levetid.

Alle olietanke skal udskiftes indenfor en lovbestemt frist. Fristens længde afhænger flere faktorer, herunder materiale, korrosionsbeskyttelse mv. Olietanken skal tages ud af drift eller fjernes fra ejendommen inden denne frist.

En underjordisk olietank der tages ud af brug, bliver normalt sløjfet. En sløjfning af en olietank indebærer, at olietanken tømmes for restolie, og olietankens rør bliver derefter afblændet, så der ikke kan fyldes olie på den igen. Hvis der findes en sløjfet olietank på ejendommen, skal ejendomsmægleren gøre dig opmærksom på dette.

En anden måde at nedlægge en olietank på er, fjerne den fra ejendommen. Hvis olietanken er fjernet, er problemet også fjernet fra ejendommen. Så derfor er det klart den bedste løsning, hvis du skal have sløjfet en ulovlig olietank.

De olietanke du som køber skal være særligt opmærksom på er de nedgravede olietanke. Man ved jo ikke hvad der sker nede i jorden, og derfor er der størst risiko for, at der kan opstå en forurening fra en nedgravet olietank.

I en bolighandel er der som oftest noget tilbehør (også kaldet løsøre) der følger med i handlen. Det kan være hårde hvidevarer i køkkenet, vaskemaskine, tørretumbler eller andet. Den præcise liste over, hvilke genstande der følger med i bolighandlen, kan du finde i salgsopstillingen under punktet “TILBEHØR”.

Ved sommerhuse er det almindeligt at alt indbo medfølger i handlen. Det gælder også haveredskaber og havemøbler. Du kan undersøge nærmere ved at kigge i salgsopstillingen under punktet “TILBEHØR”.

De hårde hvidevarer der følger med i handlen, skal selvfølgelig virke på overtagelsesdagen. Hvis ikke de virker har du som køber krav på at sælger skaffer en erstatning af tilsvarende alder og stand.

Husk derfor at tjekke efter om de medfølgende hårde hvidevarer virker, på overtagelsesdagen. Hvis der er noget der ikke virker, skal du reklamere overfor sælger med det samme.

Når du køber hus, sommerhus, ejerlejlighed eller nedlagt landejendom under 2 ha har sælger mulighed for at anvende det der i daglig tale kaldes HE ordningen eller huseftersynsordningen. HE ordningen betyder at sælger fraskriver sig ansvaret skjulte fejl og mangler ved bygningen.

Tilstandsrapporten har sælger fået udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, som gennemgår ejendommen fra kælder til kvist. Tilstandsrapporten må maksimalt være 6 måneder gammel, når du får den udleveret. Ellers er den ikke gyldig længere.

Tilstandsrapporten er en vurdering af boligens tilstand og eventuelle skader, som den byggesagkyndige kan se med sit blotte øje. Tilstandsrapporten giver dig et overblik over husets tilstand, men den giver ingen information om udgifterne til at udbedre skaderne.

Husk at være kritisk, men realistisk, når du gennemgår tilstandsrapporten. Det nytter ikke at fortabe sig i de skader der er nævnt i rapporten. Du er ved at købe dit næste hjem, og ikke kun skaderne der er nævnt i tilstandsrapporten.

Tingbogen holder styr på hvem der ejer hvilken fast ejendom i Danmark. Det er er et officielt register, der også holder styr på rettigheder, pant, ejerskab og andre juridiske forhold vedrørende fast ejendom.

Tingbogen er en vigtig kilde til at verificere ejendomsret, undersøge eventuelle byrder / servitutter eller pant i forbindelse med en ejendomshandel. Man har adgang til tinglysningssystemet med MitId og når ejendommen er fundet, kan du selv downloade servitutter osv. direkte fra systemet.

Er en oversigt over det, som er registreret i tingbogen på en ejendom.

Tingbogsattesten medfølger som et dokument i enhver ejendomshandel.

I forbindelse med tinglysning af skøde, pantebreve, samejeoverenskomster, ændring af sikkerhed til ejerforeningen mv. skal der betales en afgift til staten. Denne afgift kaldes en tinglysningsafgift, stempelafgift eller registreringsafgift.

For ejendomshandler gælder det typisk, at sælger betaler for at få udarbejdet skødet og køber betaler den tinglysningsafgift det koster at få ejerskiftet tinglyst.

Tinglysningsafgift ved tinglysning af skøde beregnes som:

1. En fast afgift på kr. 1.850,-
2. En variabel afgift på 0,6% af købesummen.

​Tinglysningsafgift ved optagelse af lån i fast ejendom beregnes som:

1. En fast afgift på kr. 1.825,-
2. En variabel afgift på 1,45% af hovedstolen på lånet.

Tinglysningsafgift ved tinglysning af samejeoverenskomster / ændring af sikkerhed til ejerforeningen mv.

1. En fast afgift på kr. 1.850,-

Læs evt Domstol.dk´s vejledning ”Oplysning om handlen mv” (pdf)

Hvis ejer af en ejendom ikke betaler de ydelser til långiver som har tinglyst sikkerhed i ejendommen, kan ejendommen blive begæret på tvangsauktion. En tvangsauktion er oftest en sidste udvej for en panthaver, da der kan være en risiko for at lånet og omkostningerne ikke dækkes fuldt ud på tvangsauktionen.

Overvejer du at købe en ejendom på tvangsauktion bør du undersøge dine muligheder for at få rådgivning inden du køber ejendommen. En tvangsauktion er meget anderledes end en normal handel. Det kan derfor virke tillokkende at købe en ejendom til en langt lavere pris end den ville koste i fri handel.

På tvangsauktion er der nogle faldgruber, som køber skal være opmærksom på. For det første køber du ejendommen som beset, og som den er på auktionsdagen. Det vil sige at alle fejl og mangler er dit ansvar som køber. For det andet skal du have afklaret om er andre servitutter eller brugsrettigheder, som du skal respektere som ejer af ejendommen. For det tredje er det at betale købesummen en del mere indviklet end ved en almindelig handel. Du skal have kontakt med og koordinere betalingen af købesummen med ejendommens kreditorer.

Overvejer du at købe en ejendom på tvangsauktion bør du sikre dig professionel råd og vejledning. Ønsker du hjælp hertil kan du kontakte vores rådgivere på 7025 1006 eller mail kontakt@købermægler.com  for at høre hvordan vi kan hjælpe dig sikkert i mål med købet.

Når du køber en bolig, skal du oftest overføre en del af købesummen til sælgers ejendomsmægler ca. 6-8 dage efter at købsaftalen er skrevet under. Din bank hjælper dig med dette.

Samtidig med at din bank overfører udbetalingen skal din bank også stille en bankgaranti eller deponering overfor sælger på resten af købesummen.

Sælger får først beløbet udbetalt, når salget er endeligt, og du som køber har fået skøde på ejendommen.

Begrebet udstykning anvendes oftest, når der sker en opdeling af et stykke jord i mindre grunde eller deling af fast ejendom i mindre selvstændige enheder med egne matrikelnumre. Der er regler for, hvor stor en grund skal være, hvis der skal kunne opføres et hus på grunden.

Udstykning af arealer i Danmark forestås af landinspektører.

Som køber har du en undersøgelsespligt, når du køber fast ejendom. Det vil sige, at du som køber har pligt til at foretage undersøgelser i forbindelse med købet af en ejendom. Sælger har ikke pligt til at oplyse om åbenlyse forhold, som du som køber burde have opdaget ved en overfladisk gennemgang af ejendommen.

Når en sælger ønsker at overdrage sin ejendom til en køber, er sælger forpligtet til at oplyse køberen om alle ikke ubetydelige forhold, som sælger kender til eller burde kende til og som han kan forvente, at køberen vil vægte. Dette kaldes sælgerens loyale oplysningspligt.

Da sælger har beboet ejendommen, er det sælgerens ansvar at huske at informere om fejl ved ejendommen, da det er noget sværere for køberen at vide hvilke spørgsmål han bør stille til ejendommen. Sælgerens loyale oplysningspligt vil blive vejet tungere end køberens pligt til undersøgelser ved en eventuel mangel ved ejendommen.

Sælgers loyale oplysningspligt medfører, at sælgeren skal fortælle alt denne ved om ejendommen samt besvare spørgsmålene i tilstandsrapporten og el-installationsrapporten ærligt på bedste vis. Hvis sælgeren forsømmer sin pligt til loyale oplysningspligt, kan han blive erstatningsansvarlig over for køber.

Som køber skal du dog huske at din undersøgelsespligt bliver skærpet, hvis sælgeren har påpeget et bestemt forhold over for dig (f.eks. under en fremvisning eller i købsaftalen) og ønsker at fraskrive sig ansvar for dette.