Berigtigelse af handlen
Den, der berigtiger handlen har ansvar for, at handlen bliver gennemført, som aftalt i købsaftalen. Det betyder blandt andet, at skødet bliver tinglyst i dit navn, og at sælgers lån bliver aflyst i tingbogen. Derudover bliver der lavet en refusionsopgørelse, som er en form for regnskab mellem sælger og dig. I regnskabet indgår typisk ejendomsskat, beholdning af olie/træpiller, brænde, kontingent til grundejerforening, fællesudgifter m.v. Endelig sørger berigtiger for, at sælger først får udbetalt købesummen, når alt er på plads.
Berigtigelse aka fuldendelse
Berigtigelse er kort sagt fuldendelsen af bolighandlen og betyder, at køber får ejendomsret og bliver den retmæssige ejer af ejendommen mod at købesummen frigives til sælger
Hvem står for berigtigelsen?
Det vil typisk være købers rådgiver, der berigtiger handlen. Der er dog ingen lovmæssige krav til, hvem der skal stå for berigtigelsen. Du kan derfor godt som køber aftale med sælger, at de skal stå for berigtigelsen. Vil du stadig have din egen rådgiver?Vil din rådgivers arbejde bestå i at kontrollere, at processen forløber sig efter bogen – altså det som er aftalt i købsaftalen.
Vær dog opmærksom på det begrænsede rådgivning du kan modtage såfremt du alene vælger en berigtigelse og ikke en køberrådgivning.
Berigtigelse vs Køberrådgivning
En berigtigelse af bolighandel, eller en berigtigelsesaftale, skal sikre, at sælger får købesummen af bolighandlen, og at køber får ejendomsretten over boligen.
Bestil berigtigelse herunder.
Hvad er Køberrådgivning
Vi ser det således: Køberrådgivning tilbydes bl.a. af boligadvokater og banker. Her finder køber selv en bolig, køber forhandler selv prisen, besigtiger selv boligen og har selv al dialog med sælger eller sælgers mægler. Rådgivningen finder da sted som en vurdering af handlen og en berigtigelse af handlen og udarbejdelsen af skøde osv. Altså primært sagsbehandling.
Læs mere om køberrådgiver her.
Hvad er Købermægler
En købermægler derimod, ser vi som en boligprofessionel, typisk med ejendomsmæglerbaggrund, som går ind langt tidligere i processen og har som hovedydelse at prisforhandle i en mægling med sælgers mægler. Tit og ofte kommer en købermægler allerede på banen i forbindelse med søgning og udvælgelse af potentielle boligemner, besigtigelse af boligemnerne og vurdering af investeringen/potentialet. Derefter lægges en plan om, hvordan der skal pris- og vilkårforhandles og købermægleren gennemfører så dette.
Når købsaftalen så er endelig og underskrevet, så går sagsbehandlingen i gang. Det kan købermægleren også stå for, ligesom i Købersmægler’s tilfælde, eller det kan udføres af en tredjepart. Denne del af arbejdet er en generisk ydelse, som tilbydes af en del forskellige aktører og der eksisterer en markedspris på arbejdet som mere eller mindre følges af de forskellige udbydere.
Læs mere om købermægler her.
Forskellen mellem Berigtigelse, Køberrådgivning til købermægler?
Berigtigelse er altså en fuldendelse af handlen på vilkår allerede aftalt i den indgåede købsaftale mellem parterne.
Hvorfor er denne skelnen så så vigtigt? Det er den måske heller ikke. Men når nye begreber introduceres og bruges med et vist overlap, så mener vi at det er på sin plads at forsøge at præcisere. Vi skal ikke gøre os til dommer over om der er “noget som er bedst”. Det kommer an på, hvilken situation man er i som boligkøber. Vil man selv forhandle pris og vilkår og tror man at man kan gøre det lige så godt og præcist som en købermægler, jamen så kan der være god mening i at vælge udelukkende den del som har med sagsbehandlingen at gøre. Men vores holdning er den, at langt de færreste formår at forhandle på samme niveau som en professionel købermægler.
Men hvorfor egentlig ikke? Jo, først og fremmest er der erfaringen med handel af fast ejendom. Som købermæglere har vi trods alt mange handler bag os. Dernæst har vi baggrund i ejendomsmæglerbranchen og kender dermed branchen og ved hvordan tingene hænger sammen. Og så er der en ting, som de færreste tænker over: Når man ser på bolig til sig selv, så har man mange følelser involveret. Det kan være en stor hindring ift at få det optimale prisnedslag og forhandle gode overtagelsesvilkår. En købermægler kan forhandle uden at blande følelser ind i det og kan se klart og nøgternt på sagen.
Berigtigelsen i overblik
1. Aftaleindgåelse. Købsaftalen underskrives af sælger og af køber med rådgiverforbehold.
2. Køber deponerer en udbetaling hos sælgers pengeinstitut eller ejendomsmægler. Beløbet sikrer blandt andet, at ejendomsmægleren kan få sit salær. Udbetalingens størrelse kan variere meget, men ligger normalt på omkring 5% af boligens pris.
3. Køber stiller en bankgaranti for den resterende del af købesummen. Garantien afløses af kontant deponering af købesummen pr. overtagelsesdagen. Dermed kan sælger være sikker på at få sine penge (købesummen).
4. Eventuelle forbehold i købsaftalen afklares eller opfyldes.
5. Der bliver oprettet et digitalt skøde på tinglysning.dk.
6. Den berigtigende advokat/ejendomsmægler sender udkast til skøde, typisk i form af en prøvetinglysning, til godkendelse hos den anden part.
7. Når skødet er godkendt af alle parter, signeres skødet digitalt med NemID af køber og sælger. Signeringen kan også foretages af advokaten eller andre, hvis der er givet tinglysningsfuldmagt af den ene eller begge parter.
8. Skødet anmeldes til tinglysning.
9. Det tinglyste skøde kommer retur med anmærkninger om sælgers pantebreve.
10. Den berigtigende advokat/ejendomsmægler sender meddelelse om tinglysningen til sælgers og købers bank og beder om, at tinglysning af købers nye lån og aflysning af sælgers gamle lån bliver bragt på plads. I forbindelse med tinglysningen underrettes kommunen og SKAT automatisk om ejerskiftet.
11. Der tegnes ejerskifteforsikring, hvis køber ønsker det.
12. På overtagelsesdagen deponerer køber via sit pengeinstitut resten af pengene hos sælgers bank.
13. Der udarbejdes refusionsopgørelse.
14. Når den berigtigende advokat/ejendomsmægler får besked fra sælgers bank om, at sælgers gamle lån er aflyst, kan købesummen frigives til sælgers disposition. Frigivelse kan dog tidligst ske på overtagelsesdagen.
Hvem skal berigtige bolighandlen?
Der er ingen regler i lovgivningen om, hvem der skal berigtige en bolighandel. Det er altså op til dig som køber at beslutte, hvem du ønsker bistand fra i forbindelse med indgåelse af købsaftale og berigtigelse af handlen. Hvis det er aftalt, at sælgers ejendomsmægler berigtiger handlen, vil din rådgiver have til opgave at kontrollere processen og varetage dine interesser.
Det er ofte en betingelse fra sælgers side, at du som køber benytter en bestallingshavende advokat i forbindelse med handlen. Dette er for at sikre, at ekspeditionerne foregår planmæssigt og præcist, så sælger ikke risikerer at skulle vente med at få sine penge.
Det er normalt aftalt, at hvis køber eller dennes rådgivers forhold medfører forsinkelse med frigivelse af købesummen, skal købesummen forrentes med den til enhver tid fastsatte rentesats iht. rentelovens § 5, stk. 1 for forsinkelsesperioden. Renten beregnes på baggrund af den officielle udlånssats med tillæg af 8%. Der kan således være store omkostninger forbundet med forsinkelse fra købers side.
Ingen rådgiver, hverken ejendomsmæglere eller advokater, må rådgive både køber og sælger i samme handel.
Som køber skal du være opmærksom på, at ejendomsmægleren varetager sælgers interesser. I Lov om formidling af fast ejendom m.v., der trådte i kraft den 1. januar 2015, fremgår det direkte af bestemmelserne, at mægler alene er sælgers repræsentant. Det vil derfor være en fordel for køber at have sin egen advokat, så der også er en, der varetager købers interesser.
Det bør under alle omstændigheder fremgå af købsaftalen, hvem der skal berigtige bolighandlen.
Dokumenter under selve købet
Køber og dennes rådgiver sørger for:
- Bankgodkendelse
- Rådgivergodkendelse
- Finansiering af købet – valg af lån
- Deponering af udbetaling hos ejendomsmægler
- Bankgaranti – erstattes af kontant deponering på overtagelsesdagen
- Tinglysning af skøde eller kontrol hermed
- At tegne ejerskifteforsikring
- At tegne husforsikring
Sælger og køber udveksler og sørger for at:
- Købsaftalen underskrives
- Blanket om fortrydelsesret underskrives af køber
- Skøde signeres med NemID på tinglysning.dk
